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Quel avenir pour les baux des établissements équestres ?

Les conséquences de l’application du statut des baux ruraux aux centres équestres laissent planer quelques incertitudes. Explications.



L’article 38-1 de la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a prévu le passage des établissements équestres dans le monde agricole en « réputant agricole » la plupart des activités équestres.

Toutes les règles applicables au milieu agricole doivent dès lors s’appliquer. Derrière ce constat simple, se posent néanmoins certaines difficultés d’application. Il en est une qui concerne le régime transitoire applicable aux baux.

La loi n° 2006-11 d’orientation agricole du 5 janvier 2006 a clairement énoncé que celle du 23 février 2005 ne s’appliquera pas aux baux en cours au moment de son entrée en vigueur mais seulement à ceux qui se renouvelleront ou se concluront après cette date.

Plusieurs rappels doivent être faits :

*Les parties ne pourront pas décider de placer leur bail sous telle ou telle législation : le statut des baux ruraux s’appliquera de manière impérative.

*Il est fort à craindre que certains bailleurs ne vont pas souhaiter voir le bail être soumis au régime des baux ruraux, et refuser le renouvellement : dans une telle hypothèse, le preneur (le locataire) sera en droit de solliciter une indemnité d’éviction.

L’évaluation de cette indemnité ne manquera pas de soulever des contestations et de vifs débats. En effet, son évaluation est faite notamment en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. Il convient donc au locataire, centre équestre, désirant évaluer cette indemnité, d’une part, de déclarer l’existence de son fonds agricole auprès du centre de formalités des entreprises de la Chambre d’agriculture du département, et d’autre part, d’en réaliser une évaluation précise.

*Les parties seront soumises aux statuts contraignant des baux ruraux, et notamment aux prescriptions suivantes :
- durée minimale de 9 années,
- impossibilité de priver le locataire de son droit de préemption,
- impossibilité de prévoir un droit de regard du bailleur sur l’exploitation,
- interdiction de céder le bail,
- l’apport du droit au bail ne peut se faire qu’aux sociétés d’exploitation agricole (EARL, GAEC, GFA, SCEA),
- droit de préemption de la SAFER à l’égard du locataire depuis moins de trois ans, qui se voit proposer d’acquérir le bien loué (article L. 143-6 du Code rural),
- interdiction de sous-louer,
- encadrement des loyers.


Ces deux derniers points doivent être soulignés comme posant certaines interrogations :

D’une part, que va-t-il advenir des contrats de sous-location ? Vont-ils disparaître le jour du renouvellement du bail ? Il est conseillé au sous-locataire de modifier sa situation et de n’avoir pour cocontractant que le bailleur principal et non plus le locataire principal, et ce afin d’éviter d’éventuelles déconvenues.

D’autre part, l’absence de cadre pour les loyers, et plus précisément de l’absence d’indice « cheval » dans les arrêtés préfectoraux, a soulevé bon nombre d’interrogations.

Cependant, conformément à la circulaire du 21 mars 2007, l’encadrement des loyers devrait se mettre en place par le biais d’expertises réalisées en concertation avec les professionnels. Il sera donc intéressant de faire le point d’ici quelque temps sur le résultat de ces concertations.

En conclusion, ce bref aperçu permet de dresser un premier constat : les conséquences de l’application du statut des baux ruraux aux centres équestre laissent planer quelques incertitudes, espérons que chaque bailleur, locataire et sous locataire, trouverons l’entente cordiale pour dénouer ces situations.


SITE INTERNET
http://droit-cheval.com/


Maitre Guillaume Fallourd




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