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Lettre Prospering

EDITO - Bonjour à toutes et à tous,
Publiée au Journal Officiel du 17 août 2012, la deuxième Loi de Finances rectificative pour 2012 est entrée en vigueur. Nous prions nos lecteurs de bien vouloir se reporter à notre dernier Flash spécial qui détaillait les mesures fiscales qui ont été adoptées, lesquelles sont définitives puisque
le Conseil Constitutionnel n'a censuré aucune disposition. Nous vous alertons également sur un élément important pour les professions indépendantes, ou les salariés, bénéficiant de surcomplémentaires retraite : la Cour de Justice Européenne avait sanctionné la France pour avoir publié des tables de mortalité 2005 distinguant hommes et femmes. Une nouvelle table de mortalité va donc être publiée, laquelle sera moins favorable que celle actuellement en vigueur.
Vérifiez bien si votre taux de rente (Contrat Madelin et contrats salariés dits « Art 83 ») est bien garanti sur la table en vigueur au jour de votre adhésion !
Si vous avez un doute, appelez nous ! Bonne lecture !



Réformes : c’est un avant goût, déjà bien amer…
 
Les premiers “ajustements” fiscaux, avant la “vraie” réforme, programmée pour 2013, sont désormais annoncés et seront probablement votés en l'état.
 
Ils concernent des domaines variés avec notamment l'abrogation de la TVA dite “sociale”, l'instauration d'une contribution exceptionnelle sur la fortune en 2012, l'aménagement des droits de mutation à titre gratuit, la création d'une contribution additionnelle à l'impôt sur les sociétés sur les montants de dividendes distribués, l'accroissement de la taxation des opérations financières etc…
Nous nous cantonnerons aujourd'hui aux mesures qui concernent l'environnement patrimonial.
Rien pour l'instant sur les tranches à 45 % puis 75 % en matière d'impôt sur le revenu.
Rien sur la suppression des prélèvements libératoires sur les revenus d'épargne. Mais ce n'est que partie remise. Difficile de réagir avant 2013, car les dispositions concerneront probablement les revenus 2012 déclarés en 2013… Nous vous annoncions un petit âge glaciaire fiscal ; il approche.
 

Principales dispositions

• Un supplément d'ISF est prévu pour les contribuables qui ont déclaré cet impôt en 2012 (patrimoine net imposable supérieur à 1 300 000 j). Cette contribution devrait compléter l'ISF 2012 pour atteindre l'impôt dû en appliquant l'ancien barème 2011. Elle serait recouvrée par un avis d'imposition et exigible au 15 novembre 2012.
• Plusieurs aménagements sont prévus pour les droits de succession et de donation. Ainsi, l'abattement applicable en ligne directe est ramené de 159 325 j à 100 000 j et le délai de rappel fiscal applicable aux donations passerait de 10 à 15 ans (sans régime transitoire). En outre, les barèmes progressifs applicables ne seraient plus indexés à l'avenir. En clair, on pourra donner sans droit de donation au maximum 100 000 j tous les 15 ans à ses enfants. Notez que l'abattement reste supérieur à ce qu'il était en 2007 (50 000 j ), mais la durée de “reconstitution” des abattements est passée dans l'intervalle de 6 à 15 années, ce qui est particulièrement long.
Cette disposition devrait s'appliquer aux donations consenties et aux successions ouvertes à compter de la publication de la loi.
Remarques :
>  l'exonération de droits de succession en cas de décès du conjoint ou du partenaire serait maintenue.
> les dons familiaux de sommes d'argent (anciennement “Dons Sarkozy”) seraient conservés à 31 865 j. Il faut sans doute se hâter d'en profiter…
• L'épargne salariale serait plus lourdement taxée et nettement moins attractive. Le forfait social, qui s'applique sur les sommes versées par les employeurs à leurs salariés dans le cadre de l'épargne salariale (participation,
intéressement, PEE, PERCO), passerait de 8 % à 20 % à compter du 1er septembre 2012.
C'est dommage pour les salariés qui en bénéficient car les renouvellements d'accords d'intéressements seront moins favorables.
• Les stocks-options et autres attributions d'actions gratuites qui, contrairement à une idée reçue, étaient déjà lourdement taxées, supporteraient désormais des cotisations sociales majorées :
> une contribution patronale de 30 % (au lieu de 14 %)
> et une contribution salariale de 10 % (au lieu de 8 %).
Le dispositif vise clairement à “liquider” les stocks-options… sauf pour les jeunes entreprises…
• Une contribution de 3 % sur les distributions de dividendes réalisées par les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) serait instaurée.
Cette contribution serait due pour les montants distribués à compter de la publication de la loi.
Les entreprises et les sociétés patrimoniales (société civile immobilière (SCI) soumise à l'IS par exemple) seront toutes deux touchées par cette contribution.
Ceci limite un peu plus l'intérêt des sociétés à l'IS par rapport à la détention directe d'immeubles.
 
 
 
Comment gérer la dépendance liée à l’âge ?
 
Nous avons vu lors de la dernière Newsletter que l'allongement de la durée de la vie avait conduit ces dernières années (et allait encore conduire dans les années à venir) à une hausse du nombre de personnes âgées dépendantes.
 
Nous nous étions alors interrogés sur les mesures mises en place par la loi pour faire face à cette situation, d'un point de vue patrimonial, lorsqu'une personne dépendante était dans l'impossibilité de manifester sa volonté, et que rien n'avait été fait pour anticiper cette dépendance (ouverture d'une tutelle, intervention du conjoint sur autorisation judiciaire, etc.). Cependant, nous n'avions pu que constater la lourdeur de ces systèmes, du fait de leur caractère judiciaire… D'où l'intérêt de prévoir dès à présent comment vos biens seront gérés le jour où, éventuellement, vous serez en situation de dépendance et que vous ne pourrez plus assurer seul la gestion de votre patrimoine. Anticiper dès aujourd'hui cette situation vous permet en principe d'être libre de déterminer qui s'occupera de quoi, qui aura quels pouvoirs sur quoi, qui prendra quelles décisions, etc.
- Ainsi, vous pouvez désigner, vous-même, qui exercera les fonctions de tuteur ou de curateur le jour où une tutelle ou une curatelle sera ouverte à votre encontre, lorsque vous ne serez plus en possession de toutes vos facultés. Mais l'anticipation s'arrête-là puisqu'ensuite, c'est le régime légal de la tutelle / curatelle qui s'appliquera, et notamment l'autorisation du juge des tutelles restera obligatoire dans les cas prévus par la loi (exemple : pour vendre un bien immobilier, souscrire un contrat d'assurance-vie et désigner le bénéficiaire, etc.).
- Par ailleurs, le mandat de protection future vous permet de désigner un mandataire qui sera chargé de vous représenter pour le jour où vous serez hors d'état de manifester votre volonté, ou ne pourrez plus pourvoir seul à vos intérêts, dans les actes de la vie personnelle et patrimoniale.
Par exemple, on peut décider qu'untel aura en charge l'administration des biens immobiliers de rapport, et qu'un autre gérera les portefeuilles de valeurs mobilières, en fonction de leurs compétences respectives. Attention cependant, la limite maximum des pouvoirs du mandataire va dépendre de la forme du mandat (sous seings privés ou notarié).
- En outre, si vous détenez des biens en indivision avec un tiers, alors vous pouvez aménager le fonctionnement de l'indivision par un accord appelé convention d'indivision (il faut l'autorisation de tous les coindivisaires). En pratique, cette convention va permettre de nommer un gérant de l'indivision, qui aura alors les mêmes pouvoirs que ceux d'un époux sur les biens communs (sauf exceptions).
D'une façon générale, si ce type de convention permet d'assouplir les règles de gestion de l’indivision, elle ne les maximise cependant pas puisque le gérant n'a pas en principe le pouvoir de vendre, ce qui ne lui laisse donc pas une grande marge de manoeuvre pour gérer l'indivision.
- Une autre solution, plus souple que la précédente, consiste à utiliser les règles du droit des sociétés pour mettre en place des règles de gestion des biens. Ainsi, un bien peut être détenu par une société civile patrimoniale, constituée entre vous, votre conjoint et vos enfants par exemple, et dont le gérant (vous-même) aura les pouvoirs les plus étendus pour administrer la société.
Ensuite, c'est votre conjoint qui pourra être gérant successif après la mise en place d'une mesure de tutelle ou curatelle à votre encontre par exemple.
- Vous pourriez également mettre en place une fiducie-gestion, technique permettant de transférer la propriété d'un bien à un tiers (le fiduciaire) qui en assurera l'administration dans votre intérêt, et dont vous aurez préalablement déterminé les pouvoirs.
Ce fiduciaire devra nécessairement être un établissement de crédit, une entreprise d'investissement ou d'assurance, ou un avocat. Il est en outre possible de désigner un tiers protecteur qui contrôle la mission du fiduciaire.
- Une libéralité graduelle pourrait également être réalisée : vous imposez à la personne à qui vous donnez ou léguez un bien (1er gratifié), non seulement l'obligation de conserver ce bien, mais également de le retransmettre à sa propre mort à une seconde personne d'ores et déjà désignée (2d gratifié).
La libéralité résiduelle repose sur les mêmes principes sauf que le 1er gratifié doit transmettre au 2d, non pas le bien lui-même, mais ce qu'il en subsistera à ce moment-là.
Vous pourriez ainsi désigner un proche déjà dépendant comme 1er gratifié (d'un immeuble de rapport, d'un portefeuille de valeurs mobilières), lui permettant ainsi de pouvoir subvenir à ses besoins (par la perception des loyers, des dividendes), les 2d gratifiés pouvant être les enfants.
De plus, si les circonstances et si la consistance du patrimoine s'y prête, vous pouvez envisager de modifier votre régime matrimonial de façon à avantager votre conjoint survivant, déjà dépendant, pour le cas où vous décéderiez avant lui. Des outils juridiques tels que le préciput, le partage inégal, la mise en communauté de certains biens, etc. pourront être prévus, de façon à ce qu'il puisse se faire attribuer plus de biens au décès, lui permettant ainsi de pouvoir continuer à subvenir à ses besoins.
Évidemment, il faudra cibler les biens en question : résidence principale, biens qui procurent des revenus, usufruits, etc.
Ainsi, si vous avez pris vos dispositions en amont, pour le cas où, un jour, vous serez éventuellement confronté à la dépendance liée à l'âge, vous pourrez ainsi faire face de façon sereine aux insuffisances des régimes prévus par la loi, grâce aux techniques permettant de pouvoir continuer à gérer le patrimoine, malgré la dépendance.
 
 
Loger un enfant pendant ses études ?
Intention louable,  mais attention  aux conséquences !
 
Il est courant, pour des parents, de mettre à la disposition d'enfants poursuivant leurs études un logement dont ils détiennent la propriété. En prévision de la rentrée prochaine et avant que votre enfant n'entre en possession des lieux, quelques rappels s'imposent pour éviter bien des déconvenues !
 

Prêt gratuit d'un logement :

les écueils juridiques et fiscaux

Il est fréquent de constater que, dans la pratique, le prêt est souvent consenti sans qu'aucun formalisme ne soit mis en œuvre. Or, la rédaction d'un acte, bien qu'elle ne soit pas obligatoire, permet d'officialiser l'avantage consenti au sein de la famille.
L'écrit permet également de préciser le nom du bénéficiaire ainsi que la durée du prêt : vous éviterez ainsi tout risque d' “accaparation” du bien notamment par des tiers avec lesquels votre enfant aurait pu décider de cohabiter.
Au plan fiscal, le prêt ne vous procurera aucun avantage… bien au contraire ! En effet, comme vous ne disposerez d'aucun revenu, vous ne pourrez plus déduire les charges supportées. Celles-ci pourront même s'avérer plus lourdes qu'en présence d'un locataire, puisqu'il est fort probable que vous preniez à votre compte l'ensemble des charges locatives en lieu et place de votre enfant !
Par ailleurs, sachez que si vous avez déjà donné à votre enfant la nue-propriété du bien que vous souhaitez mettre à sa disposition, l'administration fiscale pourrait, dans certaines situations, considérer que vous abandonnez votre usufruit à son profit. Or, cet abandon est taxable. Pour éviter cette situation vous n'aurez d'autre choix que de demander à votre enfant de vous verser un loyer.
Enfin, vous devez garder à l'esprit que l'avantage consenti sera civilement rapportable au jour de votre décès. En d'autres termes, les loyers économisés par votre enfant viendront en déduction de la part successorale lui revenant.
 
La donation temporaire d'usufruit :
une solution alternative aux multiples avantages
Plutôt que de loger votre enfant à titre gratuit, vous pouvez recourir à la donation d'un usufruit temporaire. Concrètement, il s'agit de lui donner le droit de jouissance du bien pour une durée déterminée.
Cette solution pourra s'avérer fiscalement avantageuse si vous êtes imposé à l'ISF. En effet, en donnant l'usufruit, vous ferez “sortir” le bien de votre assiette taxable, puisque c'est au seul usufruitier qu'il revient de déclarer la valeur de la pleine propriété. Quant à votre enfant, il ne sera pas soumis à l'impôt sauf à ce que la valeur de ses biens dépasse le seuil de 1,3 million d'euros.
Par ailleurs, cette donation pourra être réalisée, dans la majeure partie des cas, en franchise de droits. En effet, même en tenant compte du probable retour à 100 000 j de l'abattement en ligne directe, il faudrait que la valeur du bien en pleine propriété avoisine 435 000 j pour que des droits soient dus au titre d'un usufruit consenti pour une période de 10 ans (la valeur de l'usufruit étant fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété, par période décennale).
Autre avantage, la valeur de l'usufruit ne sera pas rapportable au jour du décès du donateur, ce qui constitue un atout de taille pour l'enfant que vous souhaitez aider.
Seul petit bémol, les frais relatifs à l'opération sont évalués, en moyenne, à 3,5 % de la valeur de l'usufruit.
 
Révision des loyers
”Parade” au futur encadrement.
 
Après les annonces faites par notre nouveau ministre du logement, la clause de révision du loyer (location nue) au sein des baux reprend toute son importance. Elle permettra notamment, à l'avenir, de faire évoluer le loyer des biens situés dans les zones les plus tendues du territoire (voir tableau ci-contre).
 
C'est pourquoi une attention toute particulière doit être portée à la rédaction de cette clause et à ses modalités d'application. Retour sur les principales règles à respecter …
 

La rédaction de la clause de révision

Pour pouvoir augmenter le loyer en cours de bail, il est impératif qu'une clause de révision soit prévue au contrat. Celle-ci devra préciser l'indice de référence choisi, la périodicité de la révision, mais également son mode de calcul. Il pourra ainsi être prévu que l'indexation ne s'appliquera qu'en cas de variation de l'indice à la hausse.
 

L'indice de référence

La clause de révision pourra s'appliquer quelque soit la nature du bail. Toutefois, le choix de l'indice sera fonction du type de bien loué :
>  pour les logements constituant la résidence principale du locataire : l'augmentation de loyer ne pourra pas excéder la variation, sur un an, de l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice, publié par l'INSEE chaque trimestre, se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
>  pour les activités commerciales et artisanales : le bailleur conservera le choix entre une indexation sur l'évolution de l'indice du coût de la construction (ICC) ou sur celui des loyers commerciaux (ILC).
.

 
 
Les modalités de mise en œuvre de la révision
La révision ne pourra intervenir qu'une fois par an, à la date prévue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat de location. Le nouveau loyer issu de la révision sera obtenu en appliquant la formule suivante : [ (loyer x nouvel indice) / ancien indice ]
Ainsi, pour un bail d'habitation conclu en juin 2011 avec un loyer de 1 000 j prévoyant une révision sur la base de l'indice IRL établi chaque premier trimestre, le nouveau loyer appliqué à compter de juin 2012 sera fixé à 1 022,39 j (1 000 j x 122,37 / 119,69).
C'est au bailleur qu'il revient de calculer le nouveau montant du loyer et de prévenir le locataire de la hausse. Face à ces contraintes, certains propriétaires pouvaient “oublier” de réviser les loyers. Toutefois, compte tenu des évolutions annoncées, les bailleurs devraient se montrer de plus en plus vigilants sur l'application des mécanismes de revalorisation annuelle des loyers. Par ailleurs, pour ceux qui n'auraient pas procédé aux révisions de manière régulière, une régularisation au titre des 5 dernières années est encore possible.
 
 
 
 
 

 
ENCADRES
 
Ne pas confondre la révision du loyer avec :
• l'augmentation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail (bientôt encadré dans certaines zones) en raison d'une sous-évaluation manifeste par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage,
 
• la majoration du loyer à la suite de travaux d'amélioration effectués par le bailleur en cours de bail.
 
 
Encadrement
des loyers : à quoi s'attendre à la rentrée ?
Le gouvernement vient d'annoncer qu'il envisageait d'encadrer, dès la rentrée, les loyers lors de la remise à la location et du renouvellement des baux des biens situés dans les zones tendues comme l'Île de France, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, la Côte Basque et potentiellement 40 grandes agglomérations.
Cette volonté résulte notamment d'une hausse moyenne de 6% des loyers “à la relocation”.
Un mécanisme d'encadrement existait déjà pour les baux renouvelés au profit du même locataire, en région parisienne. En effet, dans ce cas, la hausse du loyer était déjà plafonnée à l'indice de référence des loyers (IRL).
Le mécanisme actuel pourrait donc être élargi tant au niveau de sa portée géographique qu'au regard de son champ d'application. Des exceptions seraient toutefois prévues si le loyer est sous-évalué par rapport au voisinage ou si des travaux importants ont dû être réalisés. Par ailleurs, un second mécanisme pourrait également être envisagé, à terme, afin que le loyer du bien ne puisse dépasser le niveau moyen des loyers constatés dans le quartier.
Le gouvernement vous propose plus d'infos sur www.territoires.gouv.fr ou au 0805 160 111.
 
• Nous contacter    Tél. : 01 60 10 68 71 •  Fax: 01 69 31 13 36 / E-mail: prospering@prospering.fr / Site: www.prospering.fr

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